О кадастровой стоимости

Основные проблемы, связанные с завышенной кадастровой стоимостью земельных участков.

В соответствии с действующим законодательством для каждого земельного участка в обязательном порядке определяется его кадастровая стоимость, которая рассчитывается на основании нормативов, определяемых законодательством РФ.

Зачастую, кадастровая стоимость земельного участка является явно завышенной и несоответствующей его рыночной стоимости.

Как правило, это вызвано тем, что при определении кадастровой стоимости посредством умножения площади земельного участка на усредненный удельный показатель по всему кадастровому кварталу не учитываются специфические индивидуальные особенности земельных участков, такие как:

  • правовая история участка и документы на него;
  • особенности подъезда к участку;
  • обременения и ограничения хозяйственной деятельности на участке;
  • особая значимость объектов недвижимости, расположенных на участке.

Также, причиной может являться ошибка в определении вида разрешенного использования того или иного земельного участка.

Таким образом, неправильное определение кадастровой стоимости земельного участка может привести к многомиллионным потерям для его правообладателей либо по существу заблокировать отдельные способы его использования.

Как снизить кадастровую стоимость?

Сегодня законодательство позволяет оспаривать и изменять кадастровую стоимость земли и в судебном и в административном порядке.

В настоящее время уже сформировалась судебная практика принятия положительных решений по делам об установлении реальной рыночной стоимости земельного участка вместо государственной кадастровой. Решения по многим делам вступили в законную силу и новая кадастровая стоимость уже изменена, то есть, внесена в Государственный кадастр недвижимости.

Для снижения кадастровой стоимости требуется провести оценку земли у независимого оценщика и подать иск в суд. Ответчиком по иску будет Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала в субъекте Федерации.

В некоторых случаях оптимальным вариантом для снижения кадастровой стоимости земли является изменение вида разрешенного использования земельного участка во внесудебном порядке. В данном случае кадастровая стоимость земельного участка будет снижена после обращения в уполномоченный государственный орган с заявлением о приведении вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с функциональным назначением строения, расположенного на нем. После определения правильного вида разрешенного использования следует внести изменения в государственный кадастр недвижимости и как следствие произойдет уменьшение кадастровой стоимости земельного участка.

Отказ во внесении изменений может послужить основанием для обращение в суд с исковым заявлением.

Какие документы необходимы?

В первую очередь необходимо грамотно составить исковое заявление, либо заявление о пересмотре кадастровой стоимости при обращении в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

К заявлению в обязательном порядке прикладываются:

  • документы на владельца земли (например, если Вы юридическое лицо – свидетельство о государственной регистрации и выписка из ЕГРЮЛ);
  • кадастровый паспорт объекта недвижимости с указанием кадастровой стоимости;
  • нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа;
  • документы на помещения и сооружения, находящиеся на участке - технический паспорт, свидетельство о праве собственности или договор;
  • отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненный независимым оценщиком.